買房賣房的時候怎么談個好價格?中介非得要2%中介費,這種情況怎么談?應該做點什么才能讓這套房子賣高點?把看房的客戶安排在同一個時間段,彼此間隔不要超過20分鐘
一、中介非得要2%中介費,這種情況怎么談? 汪老師說中介費最好還是在一開始看房之前就談好,這樣你比較主動。但你真的就是看完了房之后還想聊聊怎么辦? 汪老師就說:大膽去和中介談。只要是合同,其中的條款就有洽談的空間。 所謂的“不能談”“統一價”“我們都是公司統一條款”的說法,都是中介的話術,別太當真。你的重點不是中介說他們公司的規定是啥,而是根據市場行情,判斷你自己談價的范圍是多大。市場大環境越差,談價空間越大;市場越好,成交越火熱,談價空間越小。總體來說,隨著房產市場行情變化,中介費一般在1%~3%之間浮動。所以你在談價之前,可以先去查一下你看中的這個區域房價幾個月內有什么變化沒有,如果已經幾個月房價都沒有大漲了,說明市場相對冷淡,中介費可以奔著最低限度1%去談。 汪老師給出的第二點建議,其實是個反直覺的操作,那就是要向中介強調自己購房的剛性需求所在,真心想買這套房。不用怕因此被中介“欺負”。你越真心,他越耐心。因為對于中介來說,只有你真的從他手上買了房,他才能從中介費中拿到傭金,否則房源、客源兩失,他劃不來。所以,大膽說你的剛性需求,反而他會更來勁兒。 可以幫你壓低中介費的第三個溝通方式,是可以適當透露一點信息。什么信息呢?就是能夠讓中介覺得成交可能性很大,這個客戶很重要的信息。比如,你可以透露一點自己的資金狀況,或者透露一點你心目中有一個理想的成交時間。比如你可以這么說,“我現在手頭的現金有30萬,還有100萬理財月底可以到賬。我過段時間要出門,想在兩個月內完成購買并簽約”,或者“我這人比較痛快,不需要跟我反復談價格”。你看,這些信息都是讓中介覺得說,他得趕緊跟你促成成交才可以。 當然,誠懇是一個方面,真誠是很重要的。不過,在保持誠懇的前提下,你也要保持談判的優勢地位,就是要讓對方清楚地知道,你是有其他選擇的,而不是只有他這一個選擇。這時候,你就需要一套話術,來營造一點超脫感。 比如,要表達出自己在看其他房子,并不是只有現在這一個選擇。汪老師給了非常具體的話術,根據具體情況自己改編一下就能用:“我這些天一共看了這幾個小區,有您帶我看的,也有其他熱點區域的。意向度較高的一共三套房源,各有利弊,坦白講,都在選擇范圍之內。如果昨天您帶我看的那套,能幫我談到400萬的價格,我可以很快定下來成交。” 最后需要注意的是,每個中介的性格和經驗都不一樣。你跟他們談價格,別只暗示、繞圈子,該亮劍的時候得亮劍。要直接提出你的目標中介費,并適當給他一些壓力。比如:“我是爽快人,如果您沒有意見,我希望立刻定下來。我希望的中介點數是1%。如果談不到這個點數,我可能需要綜合考慮一下再做決定,你覺得呢?”這么一談,中介就必須在是或否之間盡快給你一個答復了。 另外,汪老師還傳了一招兒,這個是很私人化的好辦法。那就是對于部分服務質量高、推薦房源好、響應及時的中介,你可以非正式地給他一些辛苦費或者送一份禮物,價值不用太高,一兩千或者兩三千都可以,請注意,這可不是好處費,而是讓他明白你尊重他的勞動,你也重視他為你付出的努力。你這么一確認他的付出呢,他會更盡心盡力地為你服務的。多說一句,這個方法不僅找中介好使,我最近實踐了一下,發現在各種服務場景中都好使。原因很簡單,這是個典型的心理賬戶問題。多給的紅包或者辛苦費,金額雖然小,但是被人歸入“外快”“小費”賬戶,很容易給對方起到激勵作用。 二、應該做點什么才能讓這套房子賣高點? 買房賣房都是大事兒,這買家想省錢,賣家還想多掙錢。這不就有賣房的朋友請教汪老師,說我要賣房,中介估算的報價我不滿意,自己應該做點什么才能讓這套房子賣高點? 汪老師說:想把房價賣高點,就不能當甩手掌柜的,把房子交給中介全權負責。中介只是一個推廣渠道,負責幫你宣傳房子,而最終對銷售負責的人必須是你自己。試想一下,賣了房子,少說你能拿到幾百萬。而房產經紀人,大約只能拿到這其中的0.6%,所以你肯定要比他更上心。 當然啦,賣房這事兒,首先你要擺正一個心態,就是不論我們怎么努力,對房價影響最大的,還是市場行情。但是在行情沒有大的波動下,只要你不急著賣,把時間留夠,按照以下方法,汪老師說,一般能多賣5%左右。 5%啊,大幾十萬,來吧,前方高能: 首先,想要提高售價,核心辦法就是吸引足夠多的潛在買家,形成競價氛圍。而第一步就是要為房子設計一份與眾不同的宣傳資料。這不能指望中介,因為他們都是行活。中介一般的做法是:用手機拍一些房子的照片或者視頻,再編輯一段簡短的介紹文字,形成一條方便轉發的微信聊天記錄合集,作為宣傳資料分享給意向買家。而如果你想把房價賣得更高,一定要自己為房子拍攝精美的宣傳照。 對,就是讓你給你的房子拍賣家秀。當然不能造假,因為大家畢竟還是要來實地看房的。而是要通過很漂亮的賣家秀的照片把賣點呈現得充分到位。拍照的重點是注意提高照片的對比度和亮度,讓房子看起來采光好,更通透。大家對房子舒適度的想象,很大程度上受光照效果的影響,在北方就更加重視采光。給房子拍照的時候,最佳的拍攝時間,就是房子日照最好的時候。如果房子采光不佳,或者拍攝的時候光線效果沒有那么好,那么至少保障拍攝時,屋內燈光全開,燈不夠亮,再借倆燈補點光。汪有老師提供了同一套房子在兩種光線下的賣家秀,大家可以去文稿區看看,是不是一把就差二十萬塊錢。 三、把看房的客戶安排在同一個時間段,彼此間隔不要超過20分鐘 |
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